11月17日，一条微博传出的消息被疯狂转发，消息称，万科转型战略发布会，是建立在对房地产开发销售模式的颠覆上，先租后买，租金可抵房款。而据羊城晚报记者了解，这则消息其实是对万科长租公寓业务的误解，万科目前并没有推出先租后买的相关产品。

先租后买的不是同类产品

当晚，万科集团对此回应称，近期重庆万科在开展西九项目万科驿（长租公寓）业务推广过程中，采用了与住宅销售联动的营销方式，其主要内容包括：对于成功申请“西九·万科驿”的租客，如购买万科西九二期住宅，可享受与所租房屋2年租金等额的房款总价优惠，如购置重庆万科在售的其它楼盘住宅产品，可额外享受1%房款优惠；对于因房源紧张、未能成功获得“西九·万科驿”租赁权的客户，可凭本人或其直系亲属在重庆主城区内任意地点的租赁合同，享受与1年租金等额的房款优惠（最高不超过2万元）。

这意味着，租房仅是针对长租公寓的，而购买是另外的住宅产品，并不是一回事。不过，万科也强调“我们不排除未来探索住宅本身‘租售并举’、‘先租后售’等新的业务模式。”

白银时代房企转型是必然

地产业告别黄金时代进入白银时代，房企转型是必然。对于此次“先租后买”小小的尝试，有学者就表示，其实这也是一种转型的选择。

同策咨询研究部总监张宏伟分析，万科新做法有三大好处，首先，企业投资回报率=利润率×周转率，万科做的是通过出租运营提升项目市场价值，虽然降低周转率，但是提升利润率；其次，锁定目标客户，保证未来销售率；第三，自有资金之外，资产证券化或将大量运营，解决周转率降低后的运营资本支持。

张宏伟表示，2014年下半年以来，全国品牌房企开始集中尝试“跨界”转型，“地产+X产业”模式吸引了整个市场的眼球。这些“X产业”形式、方向均多样，如城镇化、养老、商业服务、房企积极与互联网公司合作，等等。

Wind资讯统计数据显示，A股上市的125家房地产企业在2015年中期销售净利率均值为11.2%，同比下降1.02%，房企整体盈利状况并不乐观。

而楼市分化加剧，这对房企来说，“地产+X产业”转型之路增添更多变数。

地产老大今年动作频繁

白银时代，所有人都在关注地产老大万科的转型。事实上，今年万科动作频繁，其启动的“八爪鱼计划”可谓跨界多个领域。

万科的八爪鱼计划，由万科家、万科驿、万科派、万科云、万科塾、万科广场( 详情图库 团购 点评 )、万科里和万科悦八大触角组合而成。

比如万科家，就是万科传统的住宅业务，而万科塾就是一站式培训教育mall，万科悦是养老服务，万科云是为选定的主题产业聚集、融合、协同提供“空间”和“服务”的产业地产全新模式。

前不久，万科物业与优步（Uber）启动合作，在睿服务营运社区布点优步上下车站点（UberSTATION），为业主提供更高效便捷的出行服务；并力推 “人民优步+”拼车服务。对此，万科集团董事会主席王石的点评是“对Uber来说，是互联网+，对万科来说，是+互联网。”

专家指出，对于地产投资者来说，其整个企业体系内部能否在自有的现金流结构中实现投资住宅的资金与投资“X产业”板块的资金互动，并且这两者之间能够实现互补，这将成为投资者实现可持续收益资金流的重要保证，也成为衡量房企“地产+X产业”转型是否成功的重要标志。